▲今4盘套房源正在登记

编者按：年“4.6新政”后，合肥楼市快速回归理性，各种现象层出不穷。业内普遍认为，这一政策让年成为合肥楼市最具分水岭意义的一年。如今“4.6新政”已满一周年，合肥楼市到底改变如何？天猫好房乐居合肥独家策划《变局——合肥楼市调控1周年》，以数据和实例为依据，深度解析供地、摇号、限售等8大政策过去一年的实施情况和影响力，同时结合当下楼市现状窥探年政策走向。

成也萧何，败也萧何，概括的是西汉开国功臣韩信一生。韩信因为萧何而得到重用，也因为萧何而被杀害。

“兴也新政，颓也新政”，或许可以用来概括过去一年的二手房市场。合肥的二手房因为新政的实施而疯狂加价，陷入一片狂热，也因为新政而降价无人问……

01二手房去化压力山大PROJECTREPORT

打开找房软件，定位到合肥，免不了要被惊讶一下……

1、挂牌量已超8万套

合肥目前的二手房已经达到了套。

这是什么概念？正常情况下，合肥二手房库存维持在6万套左右。

而从4.6合肥楼市新政之后，二手房挂牌量不断走高。年8月二手房挂牌量为套，如今套，半年下来挂牌量提升了套，环比上涨约17%。

2、成交量仅套

挂出去的房源多了，二手房成交量却很不够看。

有全国房价行情数据显示，去年3月合肥二手房成交约套。4月“新政”落地后，二手房每月成交量持续走低，连跌7个月，最低谷为去年10月份，月成交量仅套，跌幅达87.6%。

虽然到年成交有所回升，但是月成交套左右也是不容乐观。毕竟，合肥万的常住人口，只有这么点成交量，买卖双方僵持得多么焦灼。

03新政平地一声雷PROJECTREPORT

二手房成交量减少，价格上涨是主要原因。

首先，合肥4.6新政推出“九年学位制”的入学年限政策，让“学区”和“房子”脱钩，同时热点学区纳入限购范围。

这些措施让二手房的挂牌量与挂牌价双涨，价格的上涨直接导致二手房的买房者减少。

中国房价行情网数据显示，年3月份，全国九区三县的二手房价格环比2月多有下降，但相比去年3月价格还是涨幅明显。

肥西县、高新区、蜀山区、经开区的二手房挂牌价格涨幅的超过20%。

数据来源：中国房价行情网

欲让其灭亡，必让其疯狂。

在新政后的4-5个月内，挂牌价如同脱缰野马一般。一些小区还抱团涨价，部分小区业主成立“房价指导群”，不允许挂低价格。

但是很快，集中供地后的第一批新房就要入场了，二手房逐渐emo......

新政的集中供地带来的就是新房集中入市，年11-12月份，合肥首批集中供地的土地有的已经可以入市了，首开的房源一个接一个。而且刚需首付3成起，让刚需也能跟着抢一抢，新房市场一片繁荣。

新政后新房的价格也“很香”，新政后的地块商品住房平均备案价格不得突破土地出让前预测均价。

一边是二手房价格上涨，一边是新房扎堆入市，且新房与二手房之间的倒挂愈加明显。这也直接导致大量资金充足的改善人群涌入新房市场“打新”。

刚需和改善都看向了新房市场，二手房当然预冷。

03价格起落是常态PROJECTREPORT

合肥的二手房在经历去年下半年的“至暗时刻”后，主动调低挂牌价，今年开年后成交量又有了复苏迹象。

于是大部分小区的价格如同过山车的轨道，也有部分小区因为自身的硬件条件过硬，完全扛过政策影响。

新政后表现最差的的，当属“老破小”的学区房和部分配套、资源不足的“新区房”。

1、高新西子曼城

西子曼城曾是高新方兴西挂价最猛的小区之一。

在年左右，该小区1.4万/㎡的价格曾让其成为刚需入驻高新的福地。

不过去年上半年，该小区价格一路上涨，挂牌价从2.2万/㎡左右直升到近2.8万/㎡，甚至少数房源挂牌价超过3万/㎡。让不少人惊讶，方兴西“起飞”得这么快？

而去年8月至今，该小区挂牌一路走低，目前挂牌价在2.5万/㎡左右。

不仅是这个小区，高新区的御景城、百商悦澜湾等楼盘都有着相似的价格曲线。

这些小区房龄基本都比较新，属于次新房，不过周边配套比较欠缺，学校、商业资源都不足。

市场热度高时，这些小区会因为自己“新区”“未来可期”而“加价”，买房人也很容易被虚假的泡沫蒙蔽双眼；

但是当市场趋于理性时，买房人会更清醒，看重目前已有的配套和资源，于是价格下跌也是必然的了。

2、蜀山区西园新村

配套成熟的老小区也不是高枕无忧。

西园新村学区位于蜀山主城区，南一环附近，周边配套成熟，学区为四十五中东校区。但是在周边大部分学区房价格上涨的情况下，该小区价格不降反跌。

据中介朋友介绍，年前该小区60㎡的房源可以卖万，而现在挂万也难卖。

从安居客上了解，该小区的挂牌价确实从高峰的4.8万/㎡降到现在的4.2万/㎡左右。

这样的学区房卖不动了，主要原因是房龄老，老小区的通病它都有。而且房龄太大不能贷款的话也会严重影响小区流通性。

3、政务区栢悦公馆

与这些小区价格起伏不定相比，一些豪宅的价格显得特别稳定。

政务区栢悦公馆，从去年至今挂牌价如同一条直线，始终保持在5万/㎡左右。

或许，顶尖的优质资产就是这么朴实无华吧，不会因为市场热就临时涨价，也不会因为预冷就对人另眼看待。

毕竟，无论市场如何变动，其优越的区位，成熟的配套，过硬的品质就摆在那里，“你来或者不来，我就在这里”。

不过，二手房市场中这样优质的豪宅还是少数，大多数房产还是存在房东和买房者的博弈，看准时机买确实能省下一大笔钱。

04二手房长期拉锯战PROJECTREPORT

目前二手房市场在经历成交低谷后正在逐渐回暖，于是少数房东重拾信心，开始大胆出价。

安居客上显示，一些方兴西的毛坯二手房挂牌价超过3.2万/㎡。

房东挂出远高于市场价的挂价或许是不缺资金挂着玩，或许是真的认为自己的小区值得这么多钱。

整体来看，合肥新政颁布之后，政策很大程度地倾向买房人，二手房东如果想及早出手的话可能需要更多让利。

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PS：因为